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cliccavvocati Tutte le risposte ed i pareri forniti sono redatti da un avvocato regolarmente iscritto all’ordine professionale e sono offerti nel rispetto delle tariffe ministeriali previste dal D.M. 18/04/04 n. 127.


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CONTRATTI DI LOCAZIONE

In diritto si definisce locazione il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario/a) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 cod.civ.).

La disciplina dei contratti di locazione ad uso abitativo origina, essenzialmente, dalla combinazione delle disposizioni di cui alla L. n. 431 del 9 dicembre 1998 di quelle, residue, della L. n. 392/78, nonchè dalle disposizioni di cui agli artt. 1571 e ss. del c.c.

Il contratto di locazione ad uso commerciale è, invece, previsto dall'art. 27 della L. n. 392/78 con riferimento ad immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ex art. 2 della L. n. 326/68 ovvero ad attività di lavoro autonomo.

Se state per stipulare un contratto di locazione e volete dei chiarimenti, non esitate a contattarci


CONTRATTI DI LOCAZIONE
Cliccavvocati è uno studio legale che offre assistenza legale on line in materia di contratti di locazione e in particolare tratta le seguenti questioni:

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  • contratti di vario genere
  • contratti di locazione ad uso abitativo
  • contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo
  • diffide
  • disdette ai contratti di locazione
  • sfratto per morosità e per finita locazione
  • suddivisione spese condominiali nei contratti di locazione
  • cessione contratti di locazione

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domande e risposte
Quale è la durata minima di un contratto di locazione?
L'art. 1573 del codice civile stabilisce un termine massimo per il contratto di locazione, prevedendo che tale contratto non possa avere durata superiore a 30 anni. Nulla è previsto, invece, in ordine ad un termine minimo.

Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il regime della durata di un contratto di locazione che abbia ad oggetto beni immobili, segue le regole dettate dalla L. 392/78 (successivamente modificata e integrata dalla L. 431/98).

In base alla Legge 392/78, la durata minima dei contratti di locazione si differenzia a seconda che si tratti:

a) di immobili adibiti ad uso abitativo
A seguito della novella legislativa introdotta con la L. 431/98, si è istituito un regime alternativo:
* concludere un contratto a canone libero, ma di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro;
* concludere un contratto sulla base di appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, dalla durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o delle specifiche condizioni richieste dalla legge

In entrambi i casi il contratto deve redigersi in forma scritta. Ogni pattuizione volta a derogare i termini di durata del contratto è nulla, così come ogni accordo volto a determinare un canone superiore a quello risultante nel contratto. L'inquilino può chiedere indietro quanto corrisposto in più entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile.

b) di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo(cioè ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche o professionali).
La durata è fissata in minimo sei anni (nove in caso attività alberghiera) ed è inderogabile dalle parti. In caso di previsione di durata diversa, la clausola è annullabile. Alla prima scadenza, il rinnovo può essere negato dal locatore solo nei casi espressamente previsti dalla legge, e cioè qualora egli dichiari di voler:
* adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
* adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un'attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico;
* demolire l'immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente;
* ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alle previsioni di legge.


Quando il locatore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo può recedere dal contratto?
Secondo l'art. 3 della L. 431/98, alla prima scadenza dei contratti stipulati in base alla discipina per gli immobili siti in aree urbane, il locatore può negare il rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.


Cosa deve fare il locatore per recedere dal contratto?
Qualora il locataore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo intenda recedere dal contratto deve darne avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata. Se si tratta di immobili adibiti ad uso non abitativo il termini prima della scadenza diventana di 12 mesi. In mancanza il contratto si intende tacitamente prorogato per un analogo termine (o per 2 anni se si tratta di contratto stipulato con l'ausilio delle associazioni rappresentative).

È bene ricordare che, alla prima scadenza, tanto per gli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, quanto per gli altri, il recesso del locatore è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla legge.


Quali sono i principali obblighi del locatore (proprietario)?
In base all'art. 1575 c.c., il locatore deve:

a) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

b) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;

c) garantirne il pacifico godimento durante la locazione;

d) eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.


Quali sono i principali obblighi del conduttore (inquilino)?
In base all'art. 1587 c.c., il conduttore deve:

a) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

b) dare il corrispettivo nei termini convenuti.

c) rispondere della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (art. 1588 c.c.). nonché della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.

d) restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto (art. 1590 c.c.), ma non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

e) salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata (art. 1592 c.c.). Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore;

f) il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse (art. 1593 c.c.). In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna;

g) quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore (art. 1577 c.c.). Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.


Che cosa è il contratto di foresteria?
Il contratto di foresteria non è un tipo di contratto codificato, ma le sue caratteristiche si desumono ed emergono dalle sentenze di giurisprudenza di magistrati che hanno preso in considerazione questioni legate a questo tipo di contratto.

Per cui il contratto per foresteria si configura come un contratto in cui una parte (locatore), mette a disposizione della controparte (non persona fisica, ma persona giuridica ossia società di capitali - s.p.a. o s.r.l. -) un appartamento da adibire a civile abitazione per propri amministratori, dipendenti e/o consulenti.

Rimangono comunque oggetto di discussione in sede giurisprudenziale:

a) se la durata debba essere necessariamente di quattro anni come nel classico contratto a canone libero codificato dalla Legge 431/98 ovvero di durata inferiore connessa con l'esigenza specifica del conduttore;

b) se, trattandosi di un contratto ove il fine non è una diretta esigenza abitativa, alla scadenza contrattuale concordata si sia obbligati a concedere proroghe o rinnovi connessi con una temporanea necessità del sub-conduttore (la persona che effettivamente abita l'appartamento).

c) se l'appartamento possa o meno essere adibito dalla società quale abitazione per dipendenti o quant'altro a titolo temporaneo e/o saltuario o continuativo nel tempo: fatto quest'ultimo che secondo qualche orientamento giurisprudenziale porterebbe ad escludere una delle caratteristiche della foresteria.


In quali casi si può richiedere lo sfratto?
Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore:

a) per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;

b) per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

In tutti i casi la procedura si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.

In udienza il conduttore può decidere:

a) di non comparire, e in tal caso il giudice ordina la convalida esecutiva efficace dopo 30 giorni;

b) di presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova scritta, il giudice concede comunque la convalida il rilascio dell'immobile, con ordinanza immediatamente esecutiva;

c) di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità, chiedere che venga concesso un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per consentire il pagamento dei canoni non onorati.


Cosa accade se viene venduto l'immobile concesso in locazione?
La locazione non cessa se la cosa locata è alienata, anche a titolo gratuito. In caso di vendita dell'immobile oggetto del contratto di locazione, l'accordo è quindi opponibile al terzo acquirente solo se se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa (art. 1599 c.c.). In tal caso l'inquilino continuerà a godere del bene secondo l'accordo stipulato con l'alienante e sino allo scadere di esso.
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.



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