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CONSULENZA CONDOMINIO

Il condominio è un tipo particolare di comunione che si verifica quando in un edificio due o più persone sono ciascuna proprietarie di una unità immobiliare in via esclusiva e insieme sono proprietarie delle parti comuni.

La disciplina del condominio è contenuta negli articoli 1100 e seguenti del codice civile, ma purtroppo così come in tutte le situazioni in cui più persone devono accordarsi per l'interesse comune, l'aiuto e l'assistenza di un consulente legale possono essere determinanti per la soluzione di ogni problema attinente la gestione del condominio.

Se hai problemi con la gestione delle parti comuni del tuo condominio, con la ripartizione delle spese condominiali o qualsiasi altra questione attinente alla gestione del tuo condominio, contattaci per avere assistenza on line, il nostro studio legale saprà aiutarti


CONSULENZA CONDOMINIO

Cliccavvocati è uno studio legale che offre consulenza legale on line in materia di condominio e in particolare tratta le seguenti questioni:

recupero crediti
  • ricorso per revoca dell'amministratore
  • responsabilità dell’amministratore e risarcimento danni
  • regolamento condominiale
  • impugnazione regolamento condominiale
  • regolamento condominiale assembleare e regolamento condominiale contrattuale
  • parti comuni e parti di proprietà esclusiva
  • ricorsi e richieste
  • impugnazione delibere condominiali
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domande e risposte
Cos'è il condominio?
Il condominio è un ente di gestione che si costituisce senza alcuna formalità immediatamente dopo la costruzione dell'edificio e la vendita anche di uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva.
Un condominio, come detto, comincia ad esistere giuridicamente nel momento in cui un edificio, di proprietà di un unico proprietario, viene frazionato mediante atti pubblici; quando cioè una proprietà individuale diviene plurima, con il trasferimento di ciascuna singola unita’ immobiliare a soggetti diversi. Restano pero’ in comunione pro indiviso tutte quelle parti dell’edificio che per ubicazione e struttura funzionale, sono destinate a soddisfare esigenze generali e primarie del condominio stesso.
Il condominio dunque si costituisce allorché due o più soggetti proprietari di due o più unita’ immobiliari di uno stesso edificio, esercitano il loro diritto sia sulle parti comuni che sulle proprie in modo proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
La proprietà può essere per piano o porzione di piano in senso non solo verticale ma anche orizzontale o per singola unita’ immobiliare con parti necessariamente comuni perché contenenti accessori indivisibili per natura o destinazione.
Il condominio, a differenza della comunione, e’ caratterizzato dall’esistenza di una proprietà immobiliare divisa, e può definirsi un "ente di gestione" che, sprovvisto di personalità giuridica e senza autonomia patrimoniale opera per la conservazione delle parti comuni dell’edificio e della funzionalità dei servizi nell’interesse comune di tutti i partecipanti, pur senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.


Quali sono e come si usano le parti comuni di un condominio?
Sono oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo (art. 1117 c.c.):

a) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

b) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Esiste pertanto una presunzione di appartenenza al condominio delle parti comuni dell'edificio, che opera ove la parte dell'edificio non sia espressamente assegnata in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini da un titolo.
La giurisprudenza ha chiarito che nell'elenco previsto dall'art. 1117 c.c., sono anche inclusi:

a) fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, mentre i balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato, e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni dell’edificio, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano [Cass. 23-6-95, n. 7148, rv. 493062];

b) i muri perimetrali dell’edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici [Cass. 21-2-78, n. 839, rv. 390175];

c) l’intercapedine creata dal costruttore tra il muro di contenimento del terreno che circonda i piani interrati o seminterrati dell’edificio [Cass. 10-5-96, n. 4391, rv. 497529] e l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato [Cass. 17-3-99, n. 2395, rv. 524203];

d) la facciata di prospetto di un edificio, che rientra nella categoria dei muri maestri [Cass. 30-1-98, n. 945, rv. 512078];

e) i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni [Cass. 16-12-74, n. 4299, rv. 372989].
Relativamente alle aree degli edifici riservate a parcheggio la giurisprudenza non è concorde: in alcuni casi le considera parti comuni, salvo che vi sia un titolo che assegna tali aree ai singoli condòmini [Cass. 20-7-87, n. 6365, rv. 454644]; in altri casi le considera quali pertinenze, senza farle quindi ricadere a titolo presuntivo nei beni comuni di cui all'art. 1117 c.c. [art. 26 u.c. L. 28/1985 n. 47, Cass. 30-7-98, n. 7498, rv. 517629];

f) le aree degli edifici riservate a parcheggio ex art. 41 sexies della legge 17.8.1942, n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6.8.1967, n. 765, atteso che sussiste per dette aree, obiettivamente destinate per legge ad uso comune, l’identica ratio che sta alla base della presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 c.c., ove, poi, tale presunzione sia vinta dal titolo, risultando quelle aree di proprietà esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune determina la costituzione ope legis a favore dell’intero edificio o delle sue singole parti, appartenenti a proprietari diversi, di un diritto reale di uso sulle aree medesime [Cass. 20-7-87, n. 6365, rv. 454644];

g) la canna fumaria anche se ha inizio nell'appartamento di un singolo condòmino [Cass. 29-4-66, n. 1092, rv. 322176];

h) gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, comprese le caldaie ed i bruciatori, essi, infatti, non hanno una funzione propria, ancorché complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici, ma partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi, quali elementi essenziali alla loro destinazione. [Cass. 27-2-76, n. 654, rv. 379302, e Cass. 27-2-76, n. 653].

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Ciò anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 c.c.

Secondo l'art. 1102 del codice civile, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

In base al primo comma di tale articolo ogni partecipante al condominio ha la facoltà di usare la cosa comune con il divieto pero’ di non alterarne la destinazione, attuando una modificazione del bene o del suo utilizzo in modo contrario alla natura della cosa, al titolo, alla legge, o alla volontà dei partecipanti, espressa attraverso o un regolamento contrattuale o con un regolamento assembleare. Per il secondo comma ogni singolo condomino può apportare, anche a sue spese, le modifiche necessarie al miglior godimento della cosa comune, senza dover chiedere autorizzazione alcuna all’assemblea dei condomini, purché non venga alterata la consistenza e la destinazione del bene che attuano delle innovazioni come vedremo appresso.

All’ultimo comma l’art.1102 precisa, infine, che uno dei comproprietari potrebbe, addirittura usucapire il suo diritto maturato per il suo esclusivo utilizzo determinato dall’inerzia degli altri perdurante un determinato lasso di tempo.

In ogni caso stabilire se è stata compiuta un'alterazione della cosa comune o se si attua un possibile impedimento nel pari uso da parte di altri condomini, sarà compito di un tecnico dopo aver compiuto le opportune indagini ed accertamenti.


Cos'è l'assemblea dei condomini e quali sono le sue funzioni?
L' assemblea è l’organo deliberativo o normativo del condominio e rappresenta nella sua sovranità la suprema volontà dei condomini.

I poteri dell'assemblea riguardano le decisioni circa l’uso delle parti comuni, le innovazioni, la ripartizione spese, la nomina e revoca dell’amministratore, l’approvazione dei preventivi e rendiconti, le liti giudiziali, ma trovano dei limiti nelle norme inderogabili della legge e nella sfera di diritti privati dell'individuo.

L’ assemblea di condominio è composta da tutti i condomini e in certi casi anche dagli usufruttuari. Soltanto per le deliberazioni che riguardano il riscaldamento ed il condizionamento possono intervenire anche gli inquilini. Chi non è condomino non può prendere parte all’assemblea, a meno che non abbia la delega di un condomino naturalmente proprietario.

In base all'art 1135 codice civile, l'assemblea dei condomini provvede:

a) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

b) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

c) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

d) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.


Come deve essere convocata l'assemblea?
L'amministratore deve convocare tutti i condomini aventi diritto o a mezzo raccomandata a mano, facendo cioè circolare un foglio su cui ognuno può apporre la propria firma per presa visione, o con la classica raccomandata con ricevuta di ritorno. E’ opportuno infatti che l’amministratore si procuri la prova dell’avvenuta convocazione, per cui, pur nel silenzio della legge, che non prescrive formalità particolari, è da escludersi qualsiasi forma di convocazione verbale.

L’assemblea deve essere convocata lasciando almeno cinque giorni tra il momento del ricevimento della comunicazione e quello dell'assemblea. I cinque giorni iniziano a decorrere dal giorno seguente al ricevimento dell'avviso da parte del condomino. Non esistono giustificazioni, nemmeno di forza maggiore, che possono far abbreviare tale termine.

L’amministratore deve dunque provvedere a spedire gli avvisi di convocazione con notevole anticipo. In caso di mancanza di tempo potrà avvalersi dell'operato dell'ufficiale giudiziario o della consegna a mano.

L'avviso di convocazione deve contenere tutti gli elementi idonei a individuare il luogo, la data ed ora dell'incontro. E', inoltre, consigliabile che nell'avviso di convocazione sia indicata eventualmente la data dell'assemblea di seconda convocazione, tenendo presente che essa non deve essere tenuta nè nello stesso giorno, nè oltre dieci giorni dalla prima.

L'assemblea, inoltre, non deve essere convocata in orari impossibili, e pur non essendo previsto un luogo preciso per la convocazione dell'assemblea, bisogna evitare che taluni condomini evitino di partecipare a causa della scelta della sede, per esempio di partito o di appartamento di condominio in lite con altri ecc. L'assemblea potrebbe essere tenuta anche molto distante dal condominio, per es. d'inverno, per una seconda casa estiva, pur essendo opportuno tenerla nel comune dove vive la maggior percentuale di condomini.

La convocazione inoltre deve contenere un preciso ordine del giorno, in quanto ogni condomino ha il diritto di sapere su che cosa si dovrà discutere anche per potersi preparare in modo adeguato, per questo motivo infatti, nessuna decisione può essere presa su un argomento che non sia stato posto all’ordine del giorno (es. varie ed eventuali).

L’amministratore o un suo delegato devono essere presenti presso la sede dove si tiene l’assemblea e fornire la prova della regolarità della convocazione e consegnare almeno la documentazione necessaria allo svolgimento dell’assemblea. Occorre poi fare l’appello dei presenti e procedere alla nomina di un Presidente e di un segretario. Il primo avrà il compito di disciplinare l’assemblea, il secondo dovrà redigere il verbale.

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall' art. 1135 del codice civile, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

L'assemblea è di regola convocata dall’amministratore in carica, e solo in tre casi può essere convocata da persone differenti con determinati accorgimenti e cautele :

a) da ciascun condominio quando manca l'amministratore;

b) da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio, qualora l'amministratore si sia rifiutato di convocarla;

c) dal curatore speciale, come stabilisce l'articolo 65 delle disposizioni di attenzione del codice civile.


Si può impugnare una delibera assembleare?
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente o dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria (art. 1137 c.c.).

Il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.

È altresì legittimato a far valere la nullità di una delibera, il condomino che, pur avendo votato conformemente, dimostri di avere interesse a far valere la nullità, in quanto leso dalla delibera [cass. 3232/82 e 1511/97].

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.


Quale maggioranza è necessaria per poter installare un ascensore?
L'art. 24 della L. 104/92, prevede che la delibera per l'installazione di un ascensore possa essere approvata con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, oppure anche con un numero di voti che rappresenta il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, se l'assemblea è in seconda convocazione.

Comunque l'ascensore dovrà rispettare le dimensioni previste dal D.P.R. n. 236/89.


Si può impugnare il regolamento condominiale?
Ciascuno dei partecipanti al condominio, che si ritenga leso dall'adozione di un regolamento o da una norma di esso, può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (art. 1107 c.c.). Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

L’autorità giudiziaria decide con un’unica sentenza sulle opposizioni proposte.

Decorso tale termine senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.



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